Firmen suchen ein Zuhause

Immobilien-Report Ostalb (2) Industrie, Handel und Dienstleister benötigen Gebäude und Flächen. Gegen neue Gewerbegebiete regt sich mitunter Widerstand.
  • Das Gmünder Gewerbegebiet Gügling aus der Luft – Industrie, Handel und Dienstleister benötigen Platz. Foto: Stadt Gmünd
  • Das Gmünder Gewerbegebiet Gügling aus der Luft – Industrie, Handel und Dienstleister benötigen Platz. Foto: Stadt Gmünd
  • Ein Eigenheim muss kein Traum bleiben. Im Baugebiet Bronnforst in Waldstetten verwirklichen Bauherren ganz unterschiedliche Vorstellungen vom Wohnen in den eigenen vier Wänden. Foto: Tom
  • Ein Eigenheim muss kein Traum bleiben. Im Baugebiet Bronnforst in Waldstetten verwirklichen Bauherren ganz unterschiedliche Vorstellungen vom Wohnen in den eigenen vier Wänden. Foto: Tom

Aalen

Fabrik und Metzgerei, Hotel und Spedition, Bank und Supermarkt, Autowerkstatt und Fitnessstudio: Sie alle benötigen Immobilien und konkurrieren damit mit Wohnnutzern um das knappe Gut Platz.

Doch während die Preise für Wohneigentum im Ostalbkreis laut Studien in den vergangenen zehn Jahren um rund 40 Prozent gestiegen sind, ist die Entwicklung bei den Gewerbeimmobilien längst nicht so einheitlich. Branche, Konjunktur, Lage und Umfeld sind nur einige Faktoren, die den Markt für gewerbliche Immobilien auf der Ostalb bestimmen.

Beispiel Einzelhandel: In manchen Innenstädten seien die Immobilienpreise und -mieten hier sogar rückläufig, sagt Dietmar Diebold, Geschäftsführer der Aalener Treuhand. Das Unternehmen ist auf die Vermarktung von Gewerbeimmobilien aller Art spezialisiert. Grund für den Rückgang ist die Konkurrenz aus dem Internet. Wer weniger verdient, hat weniger für Miete übrig. „Und die Zeiten, in denen die großen Filialunternehmen groß expandieren, gehen zu Ende“, fügt Diebold hinzu.

Allgemein sei die Vermarktung Gewerbeimmobilien anspruchsvoller und zeitaufwendiger als die von reinen Wohnimmobilien, auch weil gesetzliche Bestimmungen und Auflagen eine wichtige Rolle spielen – vom Brandschutz bis zur Ablöse für Autostellplätze. Für Investoren sei das Engagement in Gewerbeimmobilien dennoch attraktiv. Hier könnten durchaus Renditen von sieben bis 13 Prozent erzielt werden, während es bei Wohnimmobilien 2,5 bis 5 Prozent seien, so Diebold.

Mögliche Altlasten bestimmen Wert von Industriebauten

Beispiel Industrie: Städte und Gemeinden konkurrieren um Betriebe, die Arbeitsplätze schaffen und darüber hinaus Gewerbe- und Einkommensteuern bescheren. Ein Unternehmen, das über die Gemeindegrenze abwandert, weil keine Flächen zur Erweiterung da sind, bedeutet für Kommunalpolitiker ein Horrorszenario. Darum schaffen sie Anreize: Neue Flächen oder leer stehende Gebäude werden aufgekauft und bereitgestellt, Straßen gebaut, Breitbandkabel verlegt.

Sind Gewerbeflächen und nutzbare Immobilien knapp? Nicht, was die gesamte Region angeht, findet Erhart Zwettler, Branchenkoordinator Industrie bei der IHK Ostwürttemberg. „Insgesamt sind wir in der Lage, dass es noch einen vergleichsweise guten Bestand gibt, sagt er. Die IHK untersucht den Markt für Gewerbeimmobilien regelmäßig in Studien. Die Kammer erstellt auch einen Mietpreisspiegel für das produzierende Gewerbe in Ostwürttemberg. Wer das Dokument durchliest, entdeckt riesige Spannen bei den Mietpreisen.

Nicht nur allgemeine Merkmale wie das Alter und der Zustand der Gebäude oder die Dauer des Mietvertrags sind hier ausschlaggebend. Auch, ob der Zuschnitt der Räume zur jeweiligen Branche passt, ob es Park- und Verlademöglichkeiten gibt, ob die Anbindung stimmt oder ob mögliche Altlasten im Boden schlummern, macht sich bemerkbar.

Wohnbebauung kann Fluch und Segen sein

Sie können produzierende Unternehmen nicht beliebig in die Mehrstöckigkeit bringen.

Erhard Zwettler
IHK Ostwürttemberg

Eine Wohnbebauung direkt in der Nähe einer Gewerbeimmobilie kann Fluch oder Segen sein. Einerseits tun sich Firmen in der Nähe attraktiver Wohnstandorte leichter, Fachkräfte zu gewinnen. Andererseits kann es auch Ärger mit den Nachbarn geben. „Wenn sie einen Galvanikbetrieb mit entsprechenden Emissionen errichten wollen, kann das problematisch sein“, bringt es Zwettler auf einen einfachen Nenner. Reine Industriegebiete, so der IHK-Experte würden immer seltener. Wo sie dennoch entstehen oder wachsen, steigen die Widerstände. 134 Unterschriften etwa haben in diesem Sommer Anwohner benachbarter Ortschaften gegen die langfristig mögliche Erweiterung des Ellwanger Gewerbegebiets Neunheim an der A7 - ohnehin die größte Gewerbeballungen in der Region - gesammelt. Sie befürchten Flächenfraß und den Verlust von Natur und landwirtschaftlicher Fläche.

Als Kontaktlotse für die Wirtschaft bei der Suche nach Gewerbeimmobilien und -flächen versteht sich die Wirtschaftsfördergesellschaft Region Ostwürttemberg (WiRO). Die Gesellschaft mit Sitz in Schwäbisch Gmünd pflegt eine Gewerbeflächendatenbank und organisiert den Gemeinschaftsstand „Wirtschaftsregion Ostwürttemberg“ auf der Expo Real in München, der größten internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungen und Investitionen.

„Bei meinen Unternehmensbesuchen hatte ich Eindruck, dass ein Teil der Nachfrage beziehungsweise des Bedarfs der regionalen Unternehmen – unter anderem auch aufgrund des wirtschaftlichen Strukturwandels – mit den verfügbaren Bestandsimmobilien zufriedenstellend abgedeckt werden kann“, sagt WiRo-Geschäftsführerin Nadine Kaiser und verweist unter anderem auf die Nachnutzung der ehemaligen Triumph-Gebäude in Heubach. Gelungen ist so ein Übergang auch auf dem ehemaligen SHW-CT-Gelände in Wasseralfingen, wo künftig die Gebrüder-Rieger-Gruppe tätig sein wird.

Industriebrachen neu als Gewerbeflächen zu nutzen sei aber nicht immer der Königsweg findet Erhart Zwettler von der IHK: Oft seien diese alten Industriegelände mittlerweile von Wohnungen eingekreist und böten sich deshalb eher für eine Umnutzung zum Wohnen an: Beispiel ist das ehemalige Baustahl-Gelände in Aalen, wo derzeit mehr als 200 Wohnungen entstehen.

Interkommunale Gewerbegebiete mit Vorteilen

Laut der Studie „Gewerbeperspektive Ostwürttemberg“ im Auftrag von IHK und Regionalverband sind die Gewerbeflächenreserven Ostwürttemberg zwischen 2011 und 2014 von 1000 auf 900 Hektar zurückgegangen. Vorhandene Gewerbeflächenreserven gab es zum Zeitpunkt der Studie vor allem im „Außenbereich“, auf der sprichwörtlichen „grünen Wiese“. Nur 13 Prozent waren als Innenentwicklungsflächen und Baulücken verfügbar.

Immer wieder thematisiert wird die Idee, Industriegebäude mehrstöckig zu errichten um Platz zu sparen. Für Erhart Zwettler geht diese Strategie nur in Einzelfällen auf: „Sie können produzierende Unternehmen nicht beliebig in die Mehrstöckigkeit bringen, in einigen Fällen kann das die Betriebsabläufe stören oder zu Problemen mit der Statik führen.“

Er rät vielmehr, weg vom Denken in Kommunalgrenzen zu kommen: Interkommunale Gewerbegebiete wie Giengen-Herbrechtingen oder das unlängst beschlossene Gebiet Heidenheim-Oberkochen-Königsbronn seien nicht nur wirtschaftlicher und günstiger, weil die Kosten für die Erschließung nur einmal anfallen und unter den Kommunen aufgeteilt werden können. Auch mit dem knappen Gut Fläche wird nachhaltiger umgegangen.

Infos von den Fachleuten

Mit regionalen Ausstellern und einem umfangreichen Vortragsprogramm ist die Aalener Immobilienmesse „Dahoim“ am 21. und 22. September das Schaufenster der wichtigsten Immobilienhändler, Bauträger und Handwerker des Ostalbkreises. An den Messeständen kommen die Besucher mit den regionalen Firmen persönlich ins Gespräch. Erste Überblicke über die vielfältigen Themen gibt aber auch das umfangreiche Vortragsprogramm. Hier informieren Fachleute in circa 30-minütigen Impulsvorträgen. Die Messe Dahoim findet am 21. und 22. September in der Stadthalle in Aalen statt. Öffnung jeweils von 10-17 Uhr.

Der Eintritt ist frei. Mehr Infos unter: www.dahoim-messe.de

Vom Glück nach einem harten Arbeitseinsatz

Iggingen

Man merkt nie, was schon getan wurde, man sieht immer nur, was noch zu tun bleibt. Diese Weisheit von Marie Curie trifft auf Alexander Polzer aus Iggingen nicht zu. Der dortige Gemeinderat und stellvertretende Feuerwehrkommandant hat durchaus gute Erfahrungen mit dem Häuslesbau hinter sich. Und schätzt täglich, was entstanden ist.

Alexander Polzer ist überzeugter Igginger, fühlt sich im Ort seiner Kindheit wohl. Dann beschließt er gemeinsam mit seiner Freundin, eigene vier Wände anzustreben. Sie wollen in Iggingen bleiben, die Beziehungen zu Landschaft und Verwandtschaft und Freunden sind wertvoll. „Zu der Zeit gab es aber keine Bauplätze, also suchten wir nach einem gebrauchten Haus.“ Das Passende ist nicht dabei. „Die Häuser waren entweder nicht im erhofften Zustand oder zu teuer.“

Dafür gibt es neue Hoffnung: Die Gemeinde erweitert das Wohngebiet Sonnenhalde. Alexander Polzer kann einen Wunschplatz markieren, steht aber im Wettbewerb mit vielen Bauinteressenten. Dabei werden Ortsansässige bevorzugt. Und er hat Glück. Das Grundstück geht wirklich an ihn. 600 Quadratmeter groß mit Blick auf die Gemeinde und auf Hohenstaufen, Rechberg und Stuifen. Wie das Haus aussehen soll, das hat sich das Paar längst überlegt. Wie es gebaut werden soll, möchten die beiden nach einem Besuch der Fertighausausstellung in Fellbach entscheiden. Am Ende kaufen sie weder ein Fertighaus noch bauen sie ganz konventionell. „Wir haben uns für die Holzständer-Bauweise entschieden“, sagt Alexander Polzer.

Das hat mehrere Gründe. Ausführende Firmen gibt es in der Region, individuelle Lösungen sind möglich „und zu der Zeit begann der Bauboom, Handwerker waren schwer zu kriegen“.

Perfekt für das junge Paar: Man kann sich für einen fertigen Rohbau entscheiden, mit Dach, Fenstern und Türen. Das kommt dem handwerklich geschickten Bauherrn – er ist gelernter Automechaniker und heute in der Industrie tägig – entgegen. Den Innenausbau übernimmt er selbst.

Aber erst will die Finanzierung geklärt sein. „Wir haben mit drei lokalen Banken verhandelt, sind dann bei der Hausbank geblieben“, sagt er. Der Zins fällt kaum ins Gewicht. Auf vielleicht verlockende Angebote von Internetbanken lässt er sich nicht ein. Bevor das Projekt seinen Lauf nehmen kann, ist Papierkrieg angesagt. Der hält sich bei der Baugenehmigung in Grenzen. „Der Vorgang bei der Gemeindeverwaltung war äußerst problemlos.“

Wir haben uns für die Holzständer-Bauweise entschieden.

Alexander Polzer
Bauherr

Jetzt kommt die Phase, die Alexander Polzer und Freundin lange erwartet haben: der Baubeginn. Es ist September, der Bagger rückt an und schafft Platz für den Bau des Kellers – ganz herkömmlich in Betonbauweise vor Ort. Nach wenigen Wochen ist das Fundament ausgehärtet. Dann der spannendste Moment: Innerhalb von drei Tagen stellt das Holzbauunternehmen das Haus auf. Die Teile dazu kommen vorgefertigt auf dem Tieflader. Nach 72 Stunden steht es äußerlich fast fertig da. Das Paar bekommt die Hausschlüssel überreicht. Der Neubau ist dicht und winterfest.

Ab jetzt geht es nicht mehr in diesem Tempo weiter. Der Hausherr greift selbst zum Werkzeug, wird von Freunden mit Rat und Tat unterstützt. Malerarbeiten, Bodenbeläge, Elektrik werden nach und nach eingebaut. Und nicht alles läuft so von der Hand wie gedacht. Hunderte Quadratmeter Rigips sind an Wand und Decke verarbeitet. „Das Spachteln und Verschleifen zehrt dann schon an Kraft und Nerven“, sagt er im Rückblick. Dann muss auch noch der Rauputz drauf.

Ein Jahr nach dem ersten Baggerbiss ist aber alles geschafft: Das Paar kann einziehen und hat die Aktion keinen Tag bereut. „Wir sind restlos glücklich“, so Alexander Polzer.

„Aber dann war erst einmal ein paar Monate Schluss. Zeit für die Erholung. Fertig ist man nie so ganz. Dem Ausbau des Gebäudes folgt die Außenanlage. Aufwendig muss das Gelände modelliert werden. Es geht nicht ohne Stützmauern. „60 Tonnen Natursteine haben wir verarbeitet, den Eingang und die Terrasse gepflastert.“

Noch fehlt etwas Grün im Garten, aber die Terrasse ist schon Mittelpunkt im Sommer. Und es gibt nicht nur einen schönen Ausblick in der Sonnenhalde. Sondern auch einen schnellen Blick in die Welt: „Wir sind mit 400 MBit/sec versorgt, das ist mehr als genug.“

Technische Daten: Grundstücksgröße 600 qm, Wohnfläche 158 qm, Satteldach, Heizung durch Luft-Wasser-Wärmepumpe, Dämmung nach KfW 70

Infos von den Fachleuten

Mit regionalen Ausstellern und einem umfangreichen Vortragsprogramm ist die Aalener Immobilienmesse „Dahoim“ am 21. und 22. September das Schaufenster der wichtigsten Immobilienhändler, Bauträger und Handwerker des Ostalbkreises. An den Messeständen kommen die Besucher mit den regionalen Firmen persönlich ins Gespräch. Erste Überblicke über die vielfältigen Themen gibt aber auch das umfangreiche Vortragsprogramm. Hier informieren Fachleute in circa 30-minütigen Impulsvorträgen. Die Messe Dahoim findet am 21. und 22. September in der Stadthalle in Aalen statt. Öffnung jeweils von 10-17 Uhr.
Der Eintritt ist frei. Mehr Infos unter: www.dahoim-messe.de

© Wirtschaft Regional 10.09.2019 18:37
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