Die Ostalb im Betongold-Rausch

Immobilien-Report Ostalb Teil 1: Die Preise für Wohneigentum auf der Ostalb steigen und steigen – auch, weil immer mehr Menschen ihr Geld in Häuser investieren. Droht nun eine Immobilienblase?
  • Während Immobilienkäufern und -mietern die stetig steigenden Wohnungspreise zu schaffen machen, hoffen Investoren aufeine Wertzuwachs. Dreht sich die Preisspirale weiter? Archiv-Foto: Andrea Warnecke/dpa

Aalen

Wer wohnen will, muss zahlen. Und zwar immer mehr. Die Preise für das Häuschen im Grünen oder die Wohnung in der Stadt klettern auf der Ostalb seit Jahren. Mit rund 4000 Euro pro Quadratmeter für die neu gebaute Eigentumswohnung in Aalen müssen Käufer derzeit rechnen. Tendenz steigend.

Laut einer Studie des „RWI Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung“ sind die Kaufpreise im Ostalbkreis für Häuser in den vergangenen zehn Jahren um 40 Prozent, für Wohnungen im gleichen Zeitraum um 43 Prozent nach oben geschnellt. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise insgesamt, die vom Statistischen Bundesamt ermittelt werden, stiegen von 2008 bis 2018 nur um etwa 13 Prozent.

Zur Wahrheit gehört aber auch: Immobilien in Deutschland waren im europaweiten Vergleich Anfang des Jahrtausends besonders niedrig. Zudem, so Immobilienexperten, seien die Wohnungen nun hochwertiger und energieeffizienter gebaut als noch vor einem Jahrzehnt. Alleine die heute übliche Ausstattung mit Smart-Home-Technik verursache eine Preissteigerung von rund 100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, betont Georg Ruf, Vorstand der Kreisbaugenossenschaft Ostalb.

Und nicht zuletzt entdecken immer mehr Deutsche die Immobilie als Wertanlage: „Das Investment in Immobilien nimmt zu“, sagt Michael Rieger, Bereichsleiter Immobilien und Baufinanzierung der VR-Bank Ostalb: „Am Geld- und Kapitalmarkt sind keine Renditen mehr zu erzielen. Hierzu werden Alternativen gesucht. Die Immobilie bietet hier, bei überschaubarem Risiko noch gute Möglichkeiten.“ Dem pflichtet Irmgard Sachsenmaier, Geschäftsführerin der S-Immobilien Ostalb der Kreissparkasse Ostalb, bei: „Betongold als werthaltige Anlageform ist und bleibt weiterhin gefragt.“ Auch für Georg Ruf von der Kreisbau hat „aufgrund der Verunsicherung an den Finanzmärkten“ die Nachfrage nach Immobilien stark zugenommen.

Nicht neu, aber immer noch gültig ist die Regel: Auf die Lage kommt es an. Städte wie Aalen oder Gmünd sind begehrt. Doch selbst in ländlichen Gegenden wie Virngrund oder Härtsfeld machen sich Schnäppchen rar. „Inzwischen steigen aufgrund der Nachfrage und aufgrund des fehlenden Angebots in den zentralen Lagen auch die Preise in den Landgemeinden ab 3000 Einwohnern“, sagt etwa Horst Enßlin, Geschäftsführer des Essinger Wohnbau.

„Entscheidend“, so Irmgard Sachsenmaier von der S-Immobilien, „ist die Anbindung an öffentliche Infrastruktur wie Gesundheitsversorgung, öffentlicher Nahverkehr und Möglichkeiten zum Einkauf für den täglichen Bedarf wie beispielsweise Lebensmitteln.“

Standort Gmünd erlebt einen Nachfrageboom

War Aalen früher das teuerste Pflaster, mausert sich Gmünd gerade zum Boom-Standort. Michael Eisen, Vertriebsleiter bei der S-Immobilien Ostalb, sagt: „Der Markt in Schwäbisch Gmünd wurde durch die Landesgartenschau 2014 und die damit verbundene, eindrucksvolle städtebauliche Entwicklung sozusagen wachgeküsst.“ Georg Ruf von der Kreisbau Ostalb sieht den Raum Gmünd gefühlt immer näher an die Region Stuttgart heranrücken: „Insbesondere die Verbesserungen im ÖPNV werden bald dazu führen, dass der Raum Gmünd für Menschen der Region Stuttgart als Wohn- und Arbeitsraum immer interessanter wird“, erläutert er.

Gehen die Preise weiter durch die Decke? Die Frage gleicht dem Blick in die Glaskugel. Michael Rieger von der VR-Bank glaubt: „Die Nachfrage wird auch weiterhin hoch bleiben, da die Zinsen historisch tief sind und der Wunsch nach Wohneigentum noch lange nicht befriedigt ist. Allerdings werden wir die Steigerungsraten wie in den letzten Jahren nicht haben.“

Nach Einschätzung der Kreissparkasse wird die „Kaufpreisentwicklung bei Neubau-Geschosswohnungen“ nicht mehr ganz so dynamisch verlaufen wie in den vergangengen Jahren, „da hier das Angebot in zentrumsnahen Lagen deutlich gewachsen ist und aktuell noch weiter wächst.“ Allgemein gelte: „Die Preise werden langsamer steigern als in den vergangenen vier Jahren, möglicherweise auch stagnieren. Einen signifikanten Preisrückgang erwarten wir nicht.“

Dass der große Preissturz ausbleibt, liegt für Horst Enßlin von der Essinger Wohnbau auch an den Baulandpreisen. Diese seien in den vergangenen zwei bis drei Jahren sehr stark angestiegen, „sodass wir bisher keine Umkehr des Preistrends beobachten können“.

Die Nachfrage wird auch weiterhin hoch bleiben, da die Zinsen historisch tief sind.

Michael Rieger
VR-Bank Ostalb

Der Run auf Bauland – egal für Ein- oder Mehrfamilienhäuser ist enorm. Bürgermeister selbst kleiner Landgemeinden berichten von neu ausgewiesenen Baugebieten, in denen die Nachfrage das Bauplatzangebot um das Vier- oder Fünffache übersteigt.

Die Zahl der Single-Haushalte steigt, die Bevölkerung wächst in wirtschaftsstarken Regionen wie der Ostalb. In Baden-Württemberg kommen bis zum Jahr 2030, wie Georg Ruf von der Kreisbau Ostalb vorrechnet, 80 000 Haushalte hinzu – das sei auch auf der Ostalb spürbar. Gekauft wird hierzulande zum weit überwiegenden Teil für den Eigenbedarf.

Was für und gegen eine Immobilienblase spricht

Und im ganzen Land wird weniger gebaut, als benötigt wird. Horst Enßlin sagt: „Um die Nachfrage zu decken, müssen nach Einschätzung von Politik und Wohnungswirtschaft jährlich 375 000 Wohnungen neu entstehen. Davon sind die Ist-Zahlen immer noch weit entfernt. 2018 wurden 278 000 Wohnungen fertiggestellt und damit so viele wie seit 2002 nicht mehr. Allerdings resultiert der größte Fehlbedarf aus den Jahren 2006 bis 2012, als jährlich weniger als 200 000 Wohnungen gebaut wurden.“

Eine Immobilienblase wie jene, die zum Ende der 2000-er Jahre in Ländern wie den USA, Irland und Spanien plötzlich platzte und Wohneigentum drastisch an Wert verlor, scheint da kaum denkbar.

Oder doch? Eine aktuelle Erhebung der Beratungsfirma Empirica stuft die Gefahr für eine solche Immobilienblase im Ostalbkreis als „eher hoch“ ein. Vereinfacht gesagt, weil die Steigerungen der Mietpreise nicht mit den Kaufpreisen Schritt halten. Laut den RWI-Zahlen sind die Mietpreise für Wohnungen auf der Ostalb in zehn Jahren um 27 Prozent gestiegen. Wer einen hohen Kaufpreis durch Mieteinnahmen refinanzieren möchte, benötigt länger als früher.

Horst Enßlin von der Essinger Wohnbau sieht indes keine stagnierenden Mieten – seine Ansicht deckt sich mit der Erfahrung von Wohnungssuchenden auf der Ostalb: „2005 haben wir im Neubau in Aalen für 6 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter kalt vermietet, heute sind es 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter.“

Ob aktuelle politische Entwicklungen wie der in Berlin anvisierte Mietpreisdeckel diese Entwicklung stören, ist für die Experten von der Ostalb noch nicht vorhersagbar. Die aktuelle Lage mache eine Blase jedoch unwahrscheinlich: „Die Nachfrage ist nach wie vor hoch, der Bedarf an Wohnraum ist da, die Immobilien sind solide finanziert und wir haben keine Spekulanten am Markt“, sagt Michael Rieger von der V- Bank.

Mehrere Faktoren, die eine Blase kennzeichnen, treffen auf den hiesigen Wohnungsmarkt nicht zu. Im Vorfeld der großen Crashs wurden teure, oft minderwertig gebaute, Immobilien auf Pump gekauft – in der Hoffnung, dass die Preise auch ohne große Investitionen in den Erhalt bis zum Sankt Nimmerleinstag weiter steigen: Das war bekanntlich nicht der Fall.

Der typische Ostalb-Käufer überschuldet sich nicht – er bringt im Normalfall eine Menge Eigenkapital mit ein. Und mit einem massiven Wirtschaftsabsturz, der für starke Arbeitslosigkeit sorgt und zur Folge hätte, dass Häuslebauer ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen können, rechnen selbst die größten Pessimisten nicht.

Enßlin sieht es so: „Sollten sich die Konjunktur und die Nachfrage etwas beruhigen, entspräche das dem üblichen Wirtschaftszyklus und wäre nicht vergleichbar mit einer Blase.“

© Wirtschaft Regional 04.09.2019 20:01
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